而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋的品质到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到符合自己的房子。

  1）小区北面便是原长沙铬盐厂，这块地治理了几十年了，存在土壤污染、地下水污染和重金属污染，现在仍是继续治理状态。

  中铁西江悦位于福元路以北，属于河西滨江板块的北部区域，一路之隔便是原长沙铬盐厂，原长沙铬盐厂始建于1974年，紧邻湘江，占地170亩，2003年12月正式关停，并开展污染治理工作，经专业机构检测，场地内六价铬和总铬浓度严重超标，存在土壤污染、地下水污染以及重金属污染等问题，经过了二十年的治理工作了，目前铬治理项目（第一阶段）已经取得阶段性成果，区域内一些环境的质量得到了改善和提升，然而，因为铬渣的毒性和持久性任旧存在着一些尚未解决的问题和潜在的风险，比如污染物残留、二次污染等。

  而小区距离厂区还是比较近的，所以潜在购买者实地查勘，到周边转一转、感受一下依旧很有必要的，毕竟买房是要长久居住和使用的，生命健康安全是首位。

  中铁西江悦小区一共有9栋住宅楼，其中2、7、8、9、11栋为安置房，3、4、5、6栋为商品房，小区总户数为964户，属于安置房与商品房混住小区，这类小区有几率存在以下问题：

  问题一：出租的房屋比较多，居住人员很复杂；因为很多拆迁户可能分到手的不止一套安置房，大概率都是对外出租，所以小区内租客相对来说还是比较多，小区内既有买房的业主、也有拆迁户、还有租户，人员会很复杂，生活环境和安全性都会差很多，而对于买房的业主来说，花费的居住成本是最高的，最后居住环境却差很多，事与愿违。

  问题二：混建的小区建设质量可能比较差；因为安置房获利非常低，都是尽可能降低建设成本，这类混住小区一般也都是统一承建方建设，存在商品房质量与安置房质量一样的风险，而小区也是在电梯、消防、公区等方面多次被业主投诉。

  问题三：因为安置房的影响，会在某些特定的程度上影响商品房的房价，上面提到的居住环境与小区建设质量的问题，最终也都会体现在小区房价上。

  还需要指出的是社区物业在管理与服务水平一般，社区物业费收费标准为2.3元/平米（安置区为1.5元/平方），属于比较高的，但经常被业主投诉，提供的服务与收费严重不匹配、公共区域维护不及时、小区环境垃圾不处理、门禁安全等等问题，2021年小区物业还曾出现在长沙市岳麓区物业考核黑榜名单上，也从侧面说明了物业的管理水平。

  中铁西江悦容积率2.7，在整个滨江板块属于比较低的容积率了，所以小区在楼层与间距是还是相对来说还是比较好一些的，小区有84㎡的2房，98㎡和108㎡的3房和127㎡的4房多个户型，从户型设计上来看，其居住舒适性比较一般，例如两房和小三房因为中间户的原因，南北不通透，客厅走廊狭窄利用率低浪费面积；108㎡的三房户型不方正，南向采光面少，只有客厅与主卧，次卧全部是北向，走廊长也是浪费面积。

  中铁西江悦在城市地段上属于滨江金融北中心地段，从整个滨江区域来看，滨江南片区主要是已建成区域，滨江金融南中心是这些年主要建设和发展区域，当前也基本上建成，而滨江金融北中心是未来几年重点招商的片区之一，例如湘江基金小镇的规划，长沙曾与招商蛇口签订湘江之芯产业综合体项目等等，还有一些片区其实是因为铬盐厂污染治理短期内不会启动，但总得来说金融北中心集金融集聚区、超高层商办、创意商办、购物中心、滨水商业等于一体，值得期待的。

  目前来看，中铁西江悦的2栋、3栋、4栋位于小区的东侧，近湘江具备不错的江景视野，小区环境还可以，绿化率较高，小区内设有儿童游乐设施、健身器材等。

  对于商业配套来说，小区距离最近的大型商业是12万方商场“凯德壹中心，乘坐4号线一站路便是，大型成熟商业配套其实是依托滨江南区域；小区往东400米便是潇湘风光带，也是业主们饭后遛弯散步的好去处。

  中铁西江悦配套的小学为岳麓一小北津城小学，该小学是湘江新区一所高起点规划、高标准建设、高品质定位的全日制公办小学，为湘江新区岳麓一小教育集团成员校，但要指出的是小区属于暂时就读该小学，未来存在一定的不确定性，初中微机派位。

  中铁西江悦紧邻地铁4号线号线，连通河西与河东，串联起了滨江新城、溁湾镇商业中心、五一商圈、高铁新城等多个商圈，经过河西大学城、长沙南站等重要板块，地铁出行便利。

  小区周边拥有多个公交站点，小区楼下只有381路公交车，但可以步行至银杉路上可搭乘375路、402路、916路和W106路等多条线路，公共交通出行便利。

  对于自驾而言，东侧潇湘中路贯穿南北，东西向长望路连接潇湘大道与城市主动脉二环线，还有福元路大桥、银盆岭大桥等轻松通达河东。

  从这个滨江板块来说，可大致分为三个等级，豪宅级别、改善级别以及入门级别，而小区能算得上是滨江入门级，目前属于滨区域北、小区部分楼栋只有一定的观景视野，最主要还是价格实惠公道，小区二手房挂牌量39套，挂牌价格多集中在1.3万/㎡，大户型与边户看江户型在1.6万/㎡左右，总体来说，单价并不是太高，总价130~150万左右即可置业滨江，性价比还是显而易见的。

  综合来看，中铁西江悦是滨江新城中入门级性价比小区，适合看重城市地段与交通配套，同时首付资金有限的自住客户。

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